MERCATO 2015 : RENDITA DA AFFITTO GARANTITA NEL CONTRATTO DI ACQUISTO
Investire sul mattone, purché produca reddito. Con un occhio agli annunci che riportano le parole chiave: rendita certa, rendimento garantito. E con alcuni operatori che stanno iniziando a offrire anche sul mercato italiano formule contrattuali che affiancano all'acquisto un flusso di introiti da locazione assicurato per alcuni anni.
«Sul nostro portale sono oggi presenti circa 860 immobili che promettono un generico guadagno sicuro, con un incremento dell'11% rispetto all'anno scorso – osserva Vincenzo de Tommaso, responsabile dell'ufficio studi Idealista.it – L'offerta di abitazioni è costituita soprattutto da tagli medio-piccoli, con 2 o 3 stanze, nel centro delle grandi città o in località turistiche. In molti casi la promessa di un rendimento, considerato anche l'alto livello di tassazione sulla casa, fa leva sulle locazioni settimanali. Tanto in provincia quanto in città queste abitazioni vengono gestite come case vacanza».
Gli affitti brevi consentono, in teoria e dove la domanda è buona, di far fronte all'imposizione fiscale e ottenere un buon guadagno, senza vincolarsi a un contratto di locazione a lungo termine e con la casa eventualmente disponibile alla vendita in tempi stretti. Per affittare un appartamento comprato mirando alla rendita, ci si può muovere da soli o rivolgersi a un operatore che se ne occupi, con tutte le difficoltà del caso e cercando di ottenere un rendimento lordo tra il 3e il 5% (stima media di Nomisma per le grandi città) sul prezzo d'acquisto.
Ma il sistema del “rendimento garantito” prevede che sia il venditore stesso ad assicurare la locazione dell'immobile a terzi, per un certo periodo e con predeterminate (e pattuite) percentuali di ritorno sull'investimento. Le società specializzate provvedono a tutti gli aspetti gestionali degli immobili venduti, assicurandosi che non restino mai vuoti – non solo con la formula degli affitti brevi – e fornendo un reddito agli investitori. Lavorano però in prevalenza sull'estero. Il mercato italiano, al momento, risulta invece offrire solo pochi contratti di questo genere.
Scorrendo le bacheche online si nota allora che l'assoluta maggioranza degli annunci arriva da privati, che sottolineano «certa alta redditività» perché ad esempio propongono un monolocale vicino all'università di Pavia o un appartamento a Roma, «affittato a primario cliente con contratto a lunga scadenza». Oppure, ancora, da agenzie che evidenziano «ottima rendita», perché offrono un'abitazione nel centro storico di Firenze, adatta come investimento «con affitti turistici, già inserita nel circuito». O perché comunque convinte dell'appeal della casa e della zona. Si tratta però di esempi in cui la rendita non è propriamente “garantita” (e infatti non pre-indicata).
A rendimento garantito sono invece offerte come quella di Fassino Immobiliare, che a Saluzzo, in provincia di Cuneo, propone «questa nuova forma di investimento». «Lo facciamo da circa un anno, per poche case – dice Marco Fassino – siamo noi a garantire il canone di locazione, per 3 anni, indipendentemente dal fatto che la casa sia o meno occupata, in affitto libero, o si verifichino ritardi nei pagamenti. Prendiamo il rischio di assicurare un rendimento del 4%, certificato da una clausola contrattuale in fase di vendita». Ma ci sono anche agenzie specializzate da anni in questo tipo di offerta: Immobilireddito.com, ad esempio, presenta abitazioni in Trentino, Sardegna e sul Lago di Garda, con rendimento del 3 o 4% netto (cioè con tasse e spese già pagate) garantito da fideiussione bancaria. «Lavoriamo in contatto con developer, in Italia e all'estero, che costruiscono o ristrutturano e commercializzano gli immobili», racconta il titolare, Alfiero Massimini. «Ci sono accordi con tour operator che pagano il “vuoto per pieno”: cioè una cifra fissa per ogni appartamento, che loro hanno poi cura di tener occupato. Di solito la garanzia della rendita viene prestata per 3 o 5 anni, salvo possibilità di rinnovo. Quanto alla sicurezza, preferiamo l'offerta con fideiussione perché più forte rispetto alla semplice clausola contrattuale». E se il proprietario preferisce locare la casa solo quando non la usa? In questo caso, il rendimento non è garantito ma proporzionale ai periodi di affitto. «Ad ogni modo, tutto dipende dalla location – puntualizza Massimini –. In Italia, per determinare un'alta redditività, conviene quindi investire dove il turismo è costante tutto l'anno. I clienti non devono però concentrarsi soltanto sul reddito, ma verificare sempre che i costi di acquisto non siano artificiosamente gonfiati».
C'è infatti anche da valutare se il guadagno finale potrà essere comunque definito dal futuro prezzo di vendita. «Se oggi compro bene - concude Massimini – tra alcuni anni, oltre al rendimento, potrò avere anche un discreto capital gain». Va poi verificato che i contratti siano in linea con i canoni di mercato (indicizzati Istat) e quale sia la penalità prevista in caso di recesso anticipato rispetto alla durata. Morosità, danneggiamenti o altro sono in genere tutte eventualità già comprese nella garanzia, perché la cifra viene versata al proprietario indipendentemente da quel che accade.
Fonte Sole24
