MERCATO 2015 : I PRIVATI RIPOSIZIONANO I PORTAFOGLI NEL MATTONE
I patrimoni privati cambiano rotta sul mattone. È un fenomeno tutto italiano quello che vede molti privati, fino a ieri detentori di un portafoglio a reddito nel real estate, pronti a vendere o a riposizionarsi nel settore su diversi segmenti di investimento. La caccia a una buona redditività per l'elevata liquidità in circolazione, oggi che altre asset class di investimento offrono ritorni ridotti al lumicino (come i Buoni del Tesoro), spinge a riconsiderare i propri portafogli nell'ottica di una massimizzazione dei rendimenti e di una riduzione delle spese. Allora si trovano nuovi spunti. A cercarli sono soprattutto i proprietari di locali dati in affitto come agenzie bancarie, che negli ultimi tempi si sono visti chiedere, per la politica di razionalizzazione dei costi portata avanti da tutti gli istituti di credito, una rinegoziazione ovviamente al ribasso dei canoni di affitto.
«I privati tendono a dismettere le posizioni accumulate nel real estate – dice Daniela Percoco, a capo dell'ufficio studi Reag -. Ci si è resi conto che i patrimoni non possono essere gestiti in maniera artigianale, ma è necessaria una gestione attiva e professionale, considerando anche i costi che si generano legati al patrimoni immobiliari “dormienti”. Sul fronte dei patrimoni a reddito, questi subiscono colpi pesanti per il calo degli affitti. Lo vediamo nelle rinegoziazioni delle agenzie bancarie. Molte agenzie sono di proprietà di persone fisiche che si vedono chiedere un ribasso dei canoni di locazione. Il privato deve quindi sommare due effetti negativi: l'incremento della pressione fiscale e la riduzione del flusso di redditi. E sceglie di vendere».
Di che valori si tratta? A Milano il prezzo medio dei locali di un'agenzia bancaria si aggira sui tre milioni di euro, con una dimensione media di 600 metri quadrati, a Roma sui quattro milioni con una dimensione media di 800 mq, mentre il dato medio italiano contempla dimensioni che vanno dai 2-300 fino ai 1.200 mq e valori che possono variare dai 400/500.000 euro fino a otto milioni. Chi vende si sposta spesso nel segmento retail, dove invece i canoni salgono, soprattutto nelle High street. «Cercano negozi a reddito, con buoni affittuari e contratti a lungo termine, in città e nelle zone centrali o semicentrali. Due le fasce di importo: da 500mila a un massimo di un milione di euro e poi la fascia da uno a cinque milioni».
Quando, invece, si pensa all'uso personale si cercano immobili di pregio in location esclusive. «L'interesse è acquistare in luoghi che garantiscano il mantenimento del valore nel tempo - sottolinea Percoco -. Di recente abbiamo fatto uno studio per un cliente su diverse località europee e alla fine la scelta è ricaduta sulla Costa Azzurra, e nel dettaglio su Saint Tropez». C'è però una fascia di investimenti posizionata tra 5 e 10 milioni di euro che non riesce a essere intercettata dal singolo investitore. In questo campo potrebbe esserci lo spazio per club deal o pool di investitori che decidono di affrontare insieme l'investimento. Avviene soprattutto per sbarcare all'estero. Chi ha investito oltreconfine qualche anno fa ha potuto realizzare anche importanti plusvalenze. È il caso dell'acquisto immobiliare in città come Londra, New York e Miami, dove le quotazioni del real estate sono salite vertiginosamente e oggi sterlina e dollaro forti permettono anche una plusvalenza legata al cambio.
Negli Usa e in particolar modo a Miami, First The real estate ha organizzato e assistito svariati investimenti effettuati ricorrendo alla struttura del club deal. «È il caso di amici e conoscenti che si associano per acquisire varie unità immobiliari, le quali poi vengono messe a reddito e utilizzate come casa vacanza dai vari membri del club quando disponibili - dice Nicola Garello Cantoni, financial manager di First The real estate -. Un esempio è la recente acquisizione fatta da due famiglie di liberi professionisti campani che hanno deciso di acquistare un appartamento con due camere da letto nel distretto Art Déco, ristrutturarlo con cura e metterlo a reddito con affitti annuali capaci di garantire flussi costanti. L'investimento totale sostenuto è stato di 260mila dollari e, se messo a reddito annualmente, è previsto un ritorno lordo circa del 7% sugli affitti».
Un ulteriore esempio è l'acquisizione nel 2011 da parte di tre amici di un'abitazione di 50 mq a due passi dalla Lincoln Road per 170mila dollari: negli anni hanno ottenuto una media del 4% netto di ritorno sull'investimento grazie agli affitti. Al momento il valore stimato è di circa 250mila dollari. Ma forse i proprietari non hanno ancora intenzione di vendere.
Fonte Sole 24
